Avec 27 passeports, pour une famille de six personnes, le monde est un terrain de jeu et le pays un carré de Monopoly, dans lequel installer des maisons : de la Suisse à la petite île de Saint-Kitts-et-Nevis, en passant par les États-Unis, la France ou Israël, les Drahi ont bâti un empire immobilier qui joue avec les frontières. #DrahiLeaks documents vous permettent de faire connaissance avec le propriétaire. L’aventure commence en Suisse, un pays tranquille avec un système fiscal si bas.
En Suisse, sa patrie officielle, le cercle de parents Drahi s’est d’abord installé à Cologny. Ici, dans la banlieue genevoise, les riches et les grands noms du capitalisme se côtoient dans la discrétion et l’intimité, dans un panorama exceptionnel. Dans cet éden surplombant le lac Léman, les appartements rivalisent de luxe. Les agents immobiliers discrets qui accompagnent les transactions rapportent et négocient les coûts en millions de francs suisses (CHF).
Patrick Drahi, quant à lui, mène une vie « très simple », presque modeste, pour ne pas dire banale, si l’on se réfère à un article de Vanity Fair qui dressait le portrait d’un milliardaire en quête de simplicité en mai 2016. « Dans les rues du village, on dit de ce type qu’il est un peu spécial », dit Sophie des Déserts dans son article, « [parce que] il aime voyager en bus » :
« Certains l’ont déjà vu attendre à l’arrêt A, tout sourire, vêtu d’un jean, d’un polo et d’une Swatch au poignet. À l’aube, lorsque le personnel de maison arrive à Cologny pour une journée de travail, Patrick Drahi s’offre une escapade. par les transports en commun.
C’est ainsi que l’éternel patron de SFR et BFM, pour qui Vanity Fair s’invente l’épithète de « milliardaire normal », possédait jusqu’en 2022 3 villas et deux terrains nus dans ce quartier de la société très intelligente, surnommé « la colline des millionnaires ». . À l’origine de leurs possessions, il y avait les banques. Car dans la maîtrise de son patrimoine privé, Patrick Drahi applique la même stratégie que pour ses activités professionnelles : l’utilisation systématique des crédits, dans une sorte de réinitialisation perpétuelle. Dans ces prêts successifs, le plus récent refinance l’ancien, et ainsi de suite. Bien qu’il s’élève à des millions d’euros, les conditions négociées avec les institutions qui le financent sont particulièrement avantageuses pour l’emprunteur.
Lina Drahi, l’épouse de l’homme d’affaires, est la propriétaire directe de l’une des trois maisons de la famille depuis 2009. Il l’a acquis grâce à un prêt de 5 960 000 francs du Credit Suisse. Ce contrat flexible offre à l’emprunteur la possibilité de conclure des accords oraux avec la majorité des emprunteurs, et le taux d’intérêt de l’emprunteur en temps opportun. Presque à la limite de l’informel, cette souplesse contractuelle souligne le point d’acceptation comme certain des placements par l’intermédiaire des banques chez ce client privilégié.
#DrahiLeaks
Depuis plus de deux ans, Reflets, Blast et StreetPress enquêtent sur l’empire de Patrick Drahi à travers les DrahiLeaks. Ces 450 000 documents internes de l’organisation Altice nous ont permis de publier plus d’une vingtaine d’enquêtes et de révélations. Au menu, des salaires de folie, de l’évasion fiscale et des transactions immobilières très, très juteuses. Regardez la saison 1 ici, la saison 2 ici, et enfin la saison 3 !
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Dans le cas de Lina Drahi, entre autres faveurs, l’amortissement (1) est donc à la discrétion de l’emprunteur. En d’autres termes, c’est l’employeur qui détermine le montant du capital ou des intérêts qu’il paie à son prix. aptitude. En 2022, treize ans plus tard, ce prêt a été refinancé par un autre prêt de 16 millions de francs suisses, cette fois-ci auprès de BNP Paribas (Suisse). Sur ce total, 6 millions d’euros serviront à rembourser le prêt initial auprès du Credit Suisse. et 10 millions d’euros serviront à rembourser partiellement une dette de Lina Drahi envers Habima AG.
Habima est l’une des entités du family office Drahi. Cette société fonctionne comme un groupe, avec ses « maisons mères » et ses « filiales », créées puis dissoutes selon les besoins monétaires et les méthodes d’optimisation fiscale du moment. En 2021, 17 entreprises détenaient les actifs immobiliers de la famille. Le capital de Habima SA est réparti de manière égale (25%) entre les quatre enfants du couple Drahi : Angélina, Graziella, Nathan et David.
Le deuxième village des Drahi, situé sur les mêmes terres que le premier, est le seul atout d’Habima. En fait, c’est justement pour acheter et gérer cette autre maison, attenante à la première, que cette société a créé, avec un prêt très avantageux du Credit Suisse. Celui-ci a également été renégocié en 2022 au travers d’un nouveau prêt signé avec BNP Paribas. D’une valeur de CHF 17’253’750, il a été utilisé pour refinancer le précédent et fournir des liquidités à Habima.
A l’étude, les conditions du contrat de financement de cette villa semblent encore très favorables pour « l’emprunteur ». Pour le remboursement, vous pouvez opter pour un taux constant ou un taux Saron (un taux basé sur le marché au comptant suisse) chacun. en fonction des fluctuations du marché et de ce qui est bon pour vous.
La troisième villa Drahi à Cologny se trouve à quelques mètres. Il sera loué jusqu’en 2022. Montant du loyer (annuel)478’800 CHF, soit 39’900 CHF/mois. Elle est officiellement détenue par une autre entité du family office : CANEF SA, qui est également détenue par les 4 enfants de Patrick et Lina. Si nous ne connaissions pas Patrick Drahi en tant qu’usager de bus, jusqu’à la lecture tardive de Vanity Fair, nous le connaissions comme un gestionnaire impitoyable de ses affaires. En 2020, les locataires de l’espace ont demandé au propriétaire une « prolongation » alors que leur bail arrivait à son terme, a averti le responsable du family office dans un e-mail. à Patrick Drahi :
« Salut Patrick, Les locataires de l’espace doivent rester plus longtemps (ils veulent dire deux ou trois ans). Le loyer s’élève à CHF 456’000. -, sur la base des frais de service annuels. Le bail prend fin à la fin du mois de juillet. Vous renouvelez le bail ? Si oui, à quel prix et pour combien de temps ?La clause qui dit que le loyer est payé annuellement à l’avance, comme cela a été fait la première fois, sera maintenue. »
Réponse de Patrick Drahi :
« C’est bien, avec 5 % de chiffre par rapport à l’année. »
Depuis cette réponse efficace et directe, les Drahi ont finalement abandonné cette troisième propriété. La villa a été vendue en 2022 pour 38,5 millions d’euros à une société immobilière. Il a payé pour les avantages de Canef SA.
Canef possède également l’un des terrains nus de Cologny et, jusqu’à très récemment, 4 composantes dans un domaine très élégant et recherché de Genève. Champel est un domaine résidentiel réputé pour ses nombreux espaces verts, ses immeubles cossus abritant de somptueux composants, et sa proximité avec le centre-ville. Ces 4 composantes, d’une longueur variant de 230 à 370 m2, ont été louées jusqu’en 2021, avec des loyers annuels de CHF 24’360 à CHF 103’500. -. En 2021, deux d’entre eux ont été vendus (deux préventes), pour CHF 5,35 millions et CHF 4,65 millions. En 2022, Patrick Drahi prévoit de faire partie des deux derniers composants à Champel, ainsi que de la troisième villa à Cologne.
C’est là qu’interviennent les fiscalistes. L’objectif est de vendre ces actifs « autant que possible », c’est-à-dire d’aller vers une taxe de 0. Les voici, en train de bouillir. Plusieurs hypothèses sont testées : vaut-il mieux vendre Canef avec ses actifs, uniquement ses actifs, ou vendre directement le bien ?Et d’ailleurs, quand le faire ?
Les Drahi n’ont pas seulement investi la capitale suisse, ses quartiers les plus productifs et ses environs. À l’autre bout du pays, Patrick Drahi est propriétaire de deux beaux chalets à Zermatt, dans le canton du Valais. Ici, dans le somptueux hôtel de ski des Alpes suisses, l’air est pur : la municipalité a interdit l’utilisation des moteurs à combustion en 1947. Seules les voitures électriques sont autorisées. Patrick Drahi a-t-il fait l’acquisition de ces deux propriétés pour profiter de ce cadre immaculé ?Le patron de SFR a dépensé 49,2 millions de francs pour l’achat des villas 6 et 7 du complexe de luxe 7 Heaven. Un « emplacement idéal au centre de Zermatt avec une vue imprenable sur le Cervin », qui dispose « d’espaces généreux et habituels avec un hall d’entrée impressionnant », explique l’agence immobilière Steiger
Cerise sur le gâteau, la station dispose « d’un local à skis personnel, d’une buanderie et d’un petit spa avec sauna/hammam » et, surtout, d’une piscine chauffée à 27°, où le propriétaire vient se détendre. Prix d’achat : 23 millions de francs pour le n° 6, 26,2 millions de francs pour le n° 7. Un montant total de CHF 49,2 millions, financé par deux nouveaux crédits à BNP Paribas et Credit Suisse. L’acquisition a été réalisée en 2014 par l’intermédiaire de la société anonyme NDZ – une contraction de la société anonyme de Nathan et David Drahi, fils de Patrick et Zermatt.
L’heureux invité à passer la même année à Zermatt pourra contempler une vingtaine d’œuvres d’art : peintures, huiles et sculptures, presque exclusivement impressionnistes. D’après le dernier recensement effectué sur place, quatre tableaux de Magritte entourent le poste de télévision du Chalet n° 7 : Shéhérazade, L’Usage de la parole, La Voix du sang et Le Difficile voyage. Un détour par la salle de bain offre l’émerveillement enchanteur d’un face-à-face avec Renoir, le baigneur assis. Cette huile sur toile d’une baigneuse aux joues roses, réalisée en 1890, s’est vendue à New York chez Christie’s en 2018 pour 2,1 millions de dollars.
LIRE AUSSI : Les œuvres d’art de Patrick Drahi, d’une valeur de 750 millions d’euros, échappent largement à l’impôt
Mais dans les chalets de Zermatt, la palme des tableaux les plus chers revient au Bouquet rouge, une huile sur toile de Fernand Léger. Patrick Drahi l’a acquis pour 15 millions de dollars. Il est suivi par Gestell de Gerhard Richter (13,2 millions de dollars). ), qui embellit la salle à manger.
Toujours à Zermatt, Patrick Drahi est propriétaire d’un appartement de 223,6 m2 dans la Haus Whymper. Cette imposante construction doit son origine à Edouard Whymper, le premier alpiniste à gravir le sommet du Cervin, qui domine le village. Cette villa de luxe est située au centre du complexe, en face des courts de tennis et de glace. Le magnat des télécommunications a acheté l’appartement en 2006 pour 4,45 millions de francs suisses. En 2021, les actifs ont été hypothéqués auprès de BNP Paribas pour un montant de 3,50 millions de francs suisses.
Après la discrétion suisse, la quiétude des rives du lac Léman et les sommets des alpages suisses, notre somptueux voyage au Drahi nous ramène en France. Pour la maîtrise de ce patrimoine français, le recours à des SCI (sociétés immobilières authentiques) est indispensable. Chacun d’entre eux s’engage à un engagement explicite et cohérent. La SCI Frangins Maurois, également partagée entre Nathan et David Drahi, garde un œil sur un appartement acheté boulevard André Maurois. Dans le secteur, la valeur du luxe est d’environ 12 755 euros le mètre carré. Dans le même temps, la SCI Tour 98 partagée Par le couple, Drahi gère un autre appartement rue de los Angeles Tour, également dans le même quartier, où la valeur immobilière s’élève à 12 301 euros le mètre carré.
Mais le « coup » le plus notable des investissements parisiens de Drahi est protégé par la SCI Lipat. Créé en 2000 pour permettre l’acquisition de l’hôtel particulier de Hans Heinrich Thyssen-Bornemisza rue d’Andigné (toujours le 16e arrondissement). Lui-même est un collectionneur d’art passionné, le fils baron de l’homme d’affaires allemand Heinrich Thyssen, l’un des héritiers des financiers d’Adolf Hitler.
Le couple Drahi a déboursé 35,5 millions de francs (environ 5,4 millions d’euros) pour la succession. Jusqu’en 2022, la SCI Lipat appartenait également au même couple par mariage. Avant de prendre la décision de vendre votre manoir. Une opération qui a nécessité un nouveau coup d’éclat et la mobilisation de conseillers experts pour trouver LA bonne formule et ajuster au maximum la liste fiscale. Entre la vente directe ou la cession des parts de la SCI, le dilemme est de taille et le montant de la plus-value perçue au final Sortir est un virage difficile à négocier dans l’immobilier. C’est notamment le cas d’un actif indiciel à vendre d’une valeur de 10,25 millions d’euros, qui s’élève tout de même à 3,7 millions d’euros.
Finalement, c’est le notaire de Drahi qui a trouvé la solution, permettant à ses clients d’économiser plus d’un million d’euros : en optant pour la cession des parts (de la SCI Lipat), la plus-value a été réduite à 1 389 500 euros, ce qui a permis au couple de vendre le bien. Tous bénéficieront d’une réduction de 265 000 € des coûts associés.
De l’autre côté de la Manche, les aventures immobilières des Drahis prennent une tournure inattendue, puisque leur famille n’en est pas propriétaire mais « simple » locataire : les Drahis louent depuis 2013 un duplex à Londres, aux numéros 11 et 12 de Mount Street, au centre du quartier huppé de Mayfair. À quelques minutes à pied de Hyde Park, le poumon vert de la capitale anglaise. Cet appartement sert de résidence secondaire à David et Nathan Drahi, les fils du patron de SFR.
Dans cette bâtisse en briques de terre cuite, les jumeaux disposent d’un somptueux pied-à-terre avec cheminées et salles de bains en marbre. En 2021, les frais annuels se sont élevés à 124 626 £ (146 810 €), dont près d’un tiers (45 466 £ ou 53 194 €) ont servi à couvrir les prix des titres et 4 069 £ (4 761 €) pour les décorations florales.
Patrick Drahi ne pouvait pas passer à côté : le rêve américain l’oblige : aux Etats-Unis, c’est à New York, devant Central Park, symbole de luxe, de bonne fortune et de démesure, qu’il s’est installé. Au 220 Central Park South, dans le centre de la Grosse Pomme.
Conçue par l’architecte Robert A. M. Aft, cette tour de 70 étages construite en 2019 offre des perspectives magistrales sur Central Park. Pour ses occupants, l’immeuble offre de nombreux plaisirs, à travers de multiples espaces « de service » : « un hall d’entrée en double hauteur, une réception intérieure fermée avec parking personnel », un gymnase, un terrain de basket, un court de squash, un mur d’escalade, une piscine intérieure, un club de course et spa, une salle de jeux, une salle de projection et un restaurant personnel, un bar et un jardin sur le toit », peut-on lire sur le site d’un agent qui commercialise ses appartements. En bref, la construction à elle seule est une petite ville concentrée, où l’on peut voir le monde d’en haut et où l’on ne rencontre ses pairs que dans des ascenseurs qui ne tombent jamais en panne.
Dans ce sens, les Drahis ont pris possession de 3 appartements : le 43A attribué à Angelina, l’une des filles, et le 44B à sa sœur Graziella. D’une superficie de 290 m2, ces deux maisons ont été payées pour 25 456 250 $ (87 995 $ le mètre carré). et 26 474 500 $ (91 463 $ le mètre carré). Un troisième département (66) facture 54,5 millions de dollars (98 885 dollars par mètre carré). Les deux frères de la famille concentrent ses 550 m2. De toute évidence, d’excellents appartements, d’excellents meubles : ceux qui ornent les appartements du clan ont été découverts et achetés dans des galeries pour des centaines de milliers de dollars. Le piano Steinway de 1966 coûte à lui seul 157 800 $. Ces acquisitions immobilières ont été faites par l’intermédiaire de sociétés découvertes dans un État réputé pour être très hospitalier. , dont l’air est particulièrement favorable à la finance et à l’investissement : le Delaware.
L’accord établi ici tire pleinement parti du mérite du « transfert Dellawan » : la source de revenus n’est pas imposée au niveau de l’entreprise, mais va directement aux propriétaires ou actionnaires de l’entreprise. Ils sont ensuite imposés individuellement, pour cette source de revenus. De cette façon, la « double imposition » est évitée – celle de l’entreprise et celle de la source de revenus et de dividendes qu’elle génère. De plus, cerise sur le gâteau fiscal, le remboursement des taux d’intérêt n’est pas imposable. Une fois de plus, les Drahi ont mis les banques à l’œuvre. Cette fois-ci, City Bank N. A. est intervenue en accordant à Datoun66 LLC un prêt de 38 150 000 $. Un prêt dont les taux d’intérêt sont déductibles.
Pour la famille Drahi, Israël est aussi un foyer vital. Ce lien se reflète à Tel-Aviv, où ils ont également investi dans la pierre. Mais aussi dans le métal et le verre d’une somptueuse construction métallique située dans une rue latérale au centre de la zone monétaire. Quartier de la ville méditerranéenne. Un appartement de 325 m2 coûte la bagatelle de 42 millions de shekels, soit 10,6 millions d’euros. L’ensemble de l’appartement, qui appartient à Patrick Drahi, est un véritable musée. Un recensement réalisé en 2022 a dénombré 23 tableaux prestigieux. Parmi eux, le Cirque sous le soleil jaune (1962) de Chagall a trouvé sa place dans le salon. Ce tableau impressionniste a été vendu à son propriétaire aux enchères pour 27,9 millions de dollars. À un moment donné, Chagall (St Jeannet) n’a payé qu’environ 3 millions de livres sterling. , inspire le mur gauche de la salle à manger, non loin d’une nature morte de Léger Fernand (acquise pour 2,7 millions de dollars).
Toujours à Tel Aviv, les Drahi sont également propriétaires de la rue Yehuda Halevi, la « maison Kodriansky ». Il s’agit d’un petit palais de trois étages construit dans les années 1920. Le bâtiment et ses 1 924 m2 ont été fouillés à l’intérieur de la famille : Patrick Drahi est propriétaire du rez-de-chaussée (attribué à la Fondation Drahi) et du sous-sol, où un spa, une piscine et une salle de sport ont été installés. Les 4 jeunes de la famille possèdent l’un des 4 appartements sur la première et la deuxième parcelle. Les 4 sont copropriétaires de la 3ème parcelle.
Il faudra que tout ait une fin. Pour en finir avec les valises Drahis, le débarquement se fait avec goût sur les biens que le chef de famille a littéralement pris sur les terres acquises par des morceaux de pain sur l’île de Saint-Kitts-et-Nevis (Saint-Kitts-et-Nevis). Sur cette île paradisiaque des Caraïbes, Patrick Drahi se sent « chez lui ». Il allonge la piste : elle est trop courte pour faire atterrir ses jets personnels, ce qui l’oblige à terminer son aventure dans un petit avion ou un hélicoptère, puis à atterrir plus loin. Une extension de la piste qui s’est avérée être une entreprise très prospère, comme le raconte Reflets.
Situé au Four Seasons Resort Nevis (FSRN), le domaine familial s’étend sur une parcelle de plus de 120 ha, acquise parcelle après parcelle sur dix ans jusqu’en 2022. En 2012, Patrick Drahi avait d’abord acheté deux lots de la FSRN (neuf et dix, selon le plan) pour un montant total de 2,2 millions d’euros. Il a fait construire une villa à son image, d’un luxe disproportionné. Le dicton « pour vivre heureux, vivons cachés » est pris au pied de la lettre, car il disparaît sous les plantes denses d’une jungle habilement entretenue.
En 2016, le garçon d’Altice a augmenté sa valeur nette en ajoutant les masses 8 et 6, pour 2,9 millions d’euros. En 2022, il a acheté 16 pâtes pour environ 6 millions de dollars (5,5 millions d’euros), taxes et frais en plus. Au total, ces opérations successives lui ont permis d’acquérir et de rassembler 23 masses, sur un domaine de 126 hectares. En fait, pas 23 messes. . . En effet, 3 d’entre eux ont été acquis en 2020 par l’intermédiaire d’Arguydo Pereira et de son épouse, Odile (messes 11, 15 et 16), pour 2,5 millions de dollars. Apparemment, la femme de Patrick Drahi n’a pas (encore ?) de villa construite. Mais ce compromis a néanmoins permis à l’ami portugais, pour une petite prolongation de 55 100 $, de se décharger de la nationalité christophienne. . . « par l’investissement » : Saint-Kitts-et-Nevis accorde la citoyenneté aux investisseurs, les exemptant de la licence de propriétaire étranger.
Avec tous ses hectares, le milliardaire Patrick Drahi envisage de créer une sorte de « Luna Park » en version de luxe, pour la famille et les amis, qui peuvent même arriver en hélicoptère, puisque l’actif dispose de son propre héliport. En 2022, les peintures Une villa d’invités, un jardin botanique, un musée d’art, un spa, des piscines, un salon-restaurant, des courts de tennis et un espace équestre, avec 3 chevaux, ont également été entrepris dans cette aire de jeux pour enfants. Le coût global de ce déploiement est estimé entre 18 et 24 millions de dollars. Un montant de dépenses faramineux, réduit par Patrick Drahi à 12 millions de dollars, selon le budget prévisionnel de cette opération découvert dans les fuites. Mais si les paysages époustouflants et la discrétion de ce petit bout de terre perdu au milieu de l’océan ont séduit les Drahi, c’est parce que Saint-Kitts-et-Nevis est aussi et surtout un rêve fiscal : c’est dans l’exonération de l’impôt sur les sociétés et sur le bien, le confort d’importation ou l’absence de source publique d’impôts sur le revenu que se cache le véritable trésor de cette île.
En plus de cet immobilier de loisirs, il faudra ajouter les bâtiments professionnels qu’il possède en propre et notamment, comme nous l’avons détaillé dans une précédente étude, le siège social de SFR et BFM, valorisé à 1,15 milliard d’euros.
(1) Dans le cadre du remboursement d’un prêt hypothécaire, les factures mensuelles sont parfois réparties entre le capital et les intérêts. Au début du prêt, une plus grande partie du paiement est affectée aux intérêts, tandis qu’à la fin, le paiement maximal couvre le capital. Cette distribution se fait par décision par l’intermédiaire de la banque, qui établit un plan de remboursement en fonction du taux d’intérêt et de la durée du prêt.
#DrahiLeaks
À l’été 2022, une organisation de hackers russes a téléchargé des milliers de documents piratés sur Altice, l’empire de Patrick Drahi, propriétaire de SFR. Reflets, Blast et StreetPress se sont tous associés pour explorer et enquêter sur ces fuites.
Ce lundi 25 mars 2024, nous avons publié la 3ème circulaire de recherche sur ces #DrahiLeaks. Au menu : jets personnels, yachts, pollution, évasion fiscale et systèmes monétaires opaques.
Pour relire les saisons 1 et 2 de DrahiLeaks.
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